Kira Artış Oranı ve TÜFE Sınırı (2026): Konut Kirası Ne Kadar Artar?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında 2026 yılı artış oranı, TÜFE on iki aylık ortalama sınırı, TBK m. 344 ve sözleşmedeki artış hükmüne ilişkin genel bilgilendirme.
Özet
- Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yıllık artış, kural olarak bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1).
- Bu sınır, sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile geçerlidir; aşan kısım bağlayıcı değildir.
- Sözleşmede hiç artış oranı kararlaştırılmamışsa, yenileme döneminde artış yine aynı TÜFE sınırına tabidir (TBK m. 344/2).
- Yüzde 25'lik geçici tavan uygulaması Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; artık genel TÜFE kuralı işler.
- TÜFE sınırı ile kira tespit davası farklı şeylerdir; beş yıl dolduğunda hâkim sınırla bağlı olmadan rayice göre belirleyebilir.
Kira Artış Oranı 2026'da Nasıl Hesaplanır?
2026 yılında konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulanacak yıllık artış, yenileme tarihinin denk geldiği aydan bir önceki ayın "tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını" geçemez. Bu oran, sözleşmede yazılı olan artış hükmünden bağımsız bir tavandır. Yani sözleşmede yüzde 50 yazsa dahi, o yenileme döneminde TÜFE on iki aylık ortalama oranı neyse, artış onunla sınırlıdır.
Buradaki kritik ayrım şu: hesaplamada kullanılan değer, "aylık enflasyon" ya da "yıllık enflasyon" değildir. Türkiye İstatistik Kurumu'nun her ay açıkladığı TÜFE verileri arasında üç farklı oran bulunur; kira artışında dikkate alınan, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu rakam, çoğunlukla yıllık enflasyondan düşük çıkar. Pek çok kiracı ve ev sahibi yanlış oranı esas aldığı için hesap tutmaz.
Hesap mantığı basittir. Sözleşme örneğin her yıl Mart ayında yenileniyorsa, Şubat ayında açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Mevcut kira bu oranla çarpılır ve yeni kira bulunur. Diyelim ki kira 20.000 TL ve ilgili oran yüzde 40 ise, artış 8.000 TL'yi geçemez; yeni kira en fazla 28.000 TL olur.
Yasal Dayanak: TBK m. 344
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında artışın çerçevesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde çizilmiştir. Maddenin ilk fıkrası, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu söyler.
İkinci fıkra ise sözleşmede artışa dair hiçbir hüküm bulunmayan halleri düzenler. Böyle bir durumda hâkim, kira bedelini yine aynı endeks sınırını aşmayacak şekilde, taşınmazın durumunu da gözeterek hakkaniyete uygun biçimde belirler. Demek ki "sözleşmemde artış maddesi yok, o zaman ev sahibi istediği kadar zam yapabilir" anlayışı yanlıştır. Aksine, hüküm yoksa da tavan aynıdır.
Bu hükümler emredici niteliktedir. Sözleşmeye yazılan daha yüksek bir oran, kiracı aleyhine olduğu ölçüde geçersizdir. Tarafların imzası, kanunun koyduğu tavanı yukarı çekmeye yetmez.
TÜFE Tavanını Aşan Sözleşme Maddesi Geçerli mi?
Hayır. Sözleşmeye "her yıl yüzde 60 artırılır" gibi bir oran yazılmış olsa bile, ilgili yenileme döneminde TÜFE on iki aylık ortalama oranı bunun altındaysa, geçerli olan kanuni tavandır. Aşan kısım tarafı bağlamaz. Yargıtay uygulamasında, kararlaştırılan oranın endeks oranını aşması halinde mahkemenin artışı endeks oranıyla sınırladığı görülür.
Buna karşılık sözleşmedeki oran TÜFE sınırının altındaysa, sözleşmedeki düşük oran geçerlidir. Kanun bir tavan koyar; tarafların daha düşük bir artışta anlaşmasının önünde engel yoktur. Kısacası uygulanacak oran, sözleşmedeki oran ile TÜFE sınırından hangisi düşükse odur.
Yüzde 25 Tavanı Hâlâ Var mı?
Yok. 2022 ortasından itibaren konut kiralarında uygulanan yüzde 25'lik geçici artış sınırı, Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici madde ile getirilmişti ve birkaç kez uzatılmıştı. Bu geçici düzenleme 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. O tarihten sonra yenilenen konut kiralarında artık yüzde 25 değil, genel kural olan TÜFE on iki aylık ortalama sınırı uygulanır.
Yani 2026'da kira artışını yüzde 25 ile sınırlı sanmak güncel olmayan bilgidir. 2024 ortasından bu yana geçerli olan tek tavan, endekse dayalı orandır. Yüzde 25 tavanı yalnızca işyeri kiralarını hiçbir zaman kapsamamıştı; geçici sınır sadece konutlar içindi ve o da artık yürürlükte değil.
Sözleşmede Artış Oranı Yoksa Ne Olur?
Bu, uygulamada düşünüldüğünden daha sık karşılaşılan bir durumdur. Özellikle elden, sade metinlerle yapılan kira sözleşmelerinde artış maddesi atlanır. TBK m. 344/2 bu boşluğu doldurur: artış oranı kararlaştırılmamışsa, yenileme döneminde kira yine TÜFE on iki aylık ortalama oranını aşmamak üzere belirlenir.
Taraflar yeni dönemin kirasında anlaşamazsa, bu kez devreye kira tespiti girer. Ev sahibi de kiracı da kira bedelinin mahkemece belirlenmesini isteyebilir. Burada hâkimin belirleyeceği rakam, beş yıl dolmadıysa yine endeks sınırının üstüne çıkamaz. Tespit talebinin koşulları ve yürüyüşü için kira tespit davası ve 5 yıl şartı konusuna bakılabilir.
Beş Yıl Dolunca Artış Sınırı Değişir mi?
Evet, burası kafa karıştıran asıl nokta. TÜFE tavanı her yenileme dönemi için geçerli olan kuraldır. Ancak kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda tablo değişir. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde, taraflardan biri talep ederse hâkim kira bedelini endeks sınırına bağlı kalmadan; taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve ekonomik göstergeleri birlikte değerlendirerek hakkaniyete göre yeniden belirleyebilir.
Bunun pratik anlamı şu: yıllık rutin artış TÜFE ile sınırlıyken, beş yılın sonunda açılan bir tespit davasıyla kira rayiç değerine çekilebilir. Uzun süredir piyasanın çok altında kira ödenen taşınmazlarda fark bazen oldukça büyür. Bu nedenle beşinci yıl, hem ev sahibi hem kiracı açısından kira ilişkisinin dönüm noktasıdır.
Artış Oranı ve Kira Tespiti: İki Ayrı Mekanizma
Aşağıdaki tablo iki kavramı karşılaştırır:
| Konu | Yıllık TÜFE artışı | Kira tespit davası |
|---|---|---|
| Dayanak | TBK m. 344/1-2 | TBK m. 344-345 |
| Üst sınır | TÜFE on iki aylık ortalama oranı | Beş yıl sonrası için sınır yok (rayiç) |
| Kim uygular | Taraflar kendiliğinden | Mahkeme |
| Ne zaman | Her yenileme döneminde | Şartların varlığı halinde, beş yılda bir |
| Sonuç | Endekse bağlı zam | Rayice göre yeni kira |
İki yol birbirinin alternatifi değildir; biri rutin yıllık artışı, diğeri uzun vadeli dengelemeyi düzenler. Kira borcunun ödenmemesi ya da tahliye gibi konular ise tümüyle ayrı usullere tabidir. Borç ödenmediğinde işleyen icra yoluyla tahliye süreci ve geçerli bir tahliye taahhütnamesinin koşulları bu yazının konusu olan artış sınırından bağımsızdır.
Artış Uygulamasında Sık Yapılan Hatalar
İlk hata, yanlış endeks oranını kullanmak. Yıllık enflasyon ile on iki aylık ortalama değişim oranı karıştırıldığında, hesaplanan zam gerçek tavanın üzerine çıkar ve fazla ödeme doğar. İkinci hata, zammın yapılacağı ayı şaşırmak; oran, yenileme ayından bir önceki ayın TÜFE verisine göre alınır.
Bir diğer yaygın yanlış, sözleşmedeki yüksek oranı bağlayıcı sanmak. Kiracı, kanuni tavanın üzerindeki bir artışı ödemek zorunda değildir; fazla tahsil edilen tutar geri istenebilir. Buna karşılık ev sahibi tarafında da, beş yıl dolmadan rayiç bedele geçmeye çalışmak çoğu zaman sonuçsuz kalır, çünkü o aşamada hâkim de endeks sınırıyla bağlıdır.
Son olarak, artış talebinin kiracıya usulüne uygun bildirilmemesi de sorun yaratır. Kiranın yeni dönemde kendiliğinden artması beklenir; ancak ihtilaf halinde yazılı bildirim ve ödeme kayıtları belirleyici olur.
Diğer Kira Uyuşmazlıklarıyla İlişkisi
Kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar, dava yoluna gitmeden önce zorunlu arabuluculuk aşamasından geçer. Kira tespiti ve bedel artışına dair anlaşmazlıklar bu kapsamdadır. Arabuluculuğun ayrıntıları için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk konusu incelenebilir. Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda kira ve idare anlaşmazlıkları bazen mülkiyetin tasfiyesine kadar gidebilir; bu durumda ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira bedelinin tespitine ya da artış uyuşmazlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İzmir'de taşınmazı bulunan bir uyuşmazlıkta bu davalar sulh hukuk mahkemelerinde görülür.
Sık Sorulan Sorular
2026'da kiramı en fazla ne kadar artırabilirim? Yenileme ayından bir önceki ay açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı kadar. Sözleşmede daha yüksek oran olsa bile bu tavan geçerlidir.
Hangi enflasyon oranı dikkate alınır? Yıllık enflasyon değil, TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır (TBK m. 344/1).
Yüzde 25 sınırı 2026'da uygulanıyor mu? Hayır. Konutlardaki geçici yüzde 25 tavanı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir; artık genel TÜFE kuralı uygulanır.
Sözleşmemde artış maddesi yok, ev sahibi istediği kadar zam yapabilir mi? Hayır. Artış hükmü olmasa da yenileme döneminde tavan yine TÜFE on iki aylık ortalama oranıdır (TBK m. 344/2).
Beş yıl dolduğunda artış yine TÜFE ile mi sınırlı? Hayır. Beş yıldan uzun ilişkilerde hâkim, talep üzerine kirayı endeks sınırına bağlı kalmadan rayice göre belirleyebilir.
Fazla ödediğim zammı geri alabilir miyim? Kanuni tavanın üzerinde tahsil edilen kısım hukuken bağlayıcı değildir; iadesi talep edilebilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata başvurmanızı öneririz.
