Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı Ne Yapılır? İcra ve Tahliye Süreci
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı ilamsız tahliye takibi nasıl başlatılır, ödeme emrine itiraz edilirse ne olur, 6 aylık hak düşürücü süre nasıl işler? Yargıtay kararları ışığında adım adım icra ve tahliye süreci.
Kiraya verenlerin en çok yanlış anladığı nokta: tahliye kendiliğinden gelmiyor
Kira alacağı için başlatılan icra takibi, tek başına kiracıyı tahliye ettirmez; tahliye için takibin baştan "tahliye talepli" kurulması ve ayrı bir tahliye davası açılması gerekir. Kiracı kirasını ödemediğinde ev sahibinin aklına ilk gelen "icra yolu" olur. Ama icra takibinin otomatik olarak tahliyeyle sonuçlandığını sanmak, uygulamada en sık görülen hata. Kira alacağı takibi ayrı bir şey; tahliye talebi içeren ilamsız takip ayrı bir şey. İkisini karıştıran kiraya verenler, aylarca süren bir sürecin sonunda ellerinde sadece yarım kalmış bir dosyayla kalıyor.
Temel kural şu: İİK m. 269 uyarınca başlatılacak ilamsız tahliye takibinde, takip talebinin kendisinde mutlaka tahliye talebinin yer alması gerekir ve kiracıya "tahliye ihtarlı ödeme emri" (Örnek No. 13) gönderilmesi zorunludur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bunu 2023 yılında net biçimde ortaya koydu: takip talebinde tahliye istenmemişse, yalnızca kira alacağı için haciz yapılabilir; bu takibe dayanarak tahliye kararı alınamaz (Yargıtay 12. HD, E. 2022/13275 K. 2023/1221).
Sürecin aşamaları ve her aşamada ne dikkat edilmeli
| Aşama | Ne yapılır | Kritik nokta |
|---|---|---|
| Takip talebi | İcra dairesine başvuru | Tahliye talebi açıkça yazılmalı (İİK m. 269) |
| Ödeme emri | Örnek 13 kiracıya tebliğ | Tebligat usulüne uygun olmalı |
| İtiraz süresi | Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir | İtiraz kira akdini veya imzayı açıkça reddetmeli |
| Ödeme süresi | Konut/işyeri için 30 gün, hasılat kirası için 60 gün | Süre dolmadan tahliye istenemez |
| Tahliye davası | İcra Mahkemesi'ne başvuru | 6 aylık hak düşürücü süre içinde açılmalı |
| İnfaz | Karar kesinleşmeden infaz mümkün | Tebliğden itibaren 10 gün beklenir |
Ödeme süresi dolmadan harekete geçmek süreci baltalıyor
Uygulamada kiraya verenler sabırsızlanır ve ödeme emri tebliğinden hemen sonra icra mahkemesine koşarlar. Bu acele çok pahalıya patlıyor.
Kanun açık: konut ve çatılı işyeri kiraları için TBK m. 315 uyarınca en az 30 günlük ödeme süresi tanınmalıdır. Hasılat kiralarında bu süre en az 60 gündür. Bu süreler dolmadan kiracının temerrüdü gerçekleşmiş sayılmaz; dolayısıyla açılan tahliye davası usulden reddedilmek zorundadır. Yargıtay bu noktada son derece katıdır:
- Yargıtay 8. HD, E. 2017/1911 K. 2017/5978: Yasal ödeme süresi dolmadan temerrüt gerçekleşmediği için tahliye istenemez.
- Yargıtay 6. HD, E. 2013/2775 K. 2013/5325: 30 günlük süre dolmadan icra mahkemesinden tahliye istemek hatalıdır.
- Yargıtay 6. HD, E. 2015/10827 K. 2016/3558: Temerrüt koşulları oluşmadan açılan tahliye davasının reddi zorunludur.
Sadece bunlar değil. Aynı yönde pek çok başka karar da var: Yargıtay 6. HD, E. 2013/1319 K. 2013/3898; Yargıtay 6. HD, E. 2014/276 K. 2014/417; Yargıtay 6. HD, E. 2012/14285 K. 2012/16861; Yargıtay 6. HD, E. 2012/7897 K. 2012/9267.
Kiracı itiraz ederse
Ödeme emrini alan kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı var. Ama itirazın niteliği önemli. Hukuk Genel Kurulu'nun 2024 tarihli kararı bu konuda belirleyici: kiracı itirazında kira akdini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (HGK, E. 2023/932 K. 2024/380).
Dolayısıyla "itiraz ettim" demek yetmiyor. İtirazın içeriği mahkemede belirleyici rol oynayacak. Genel bir itiraz, sözleşmenin varlığını kabul etmek anlamına gelebilir ve kiraya verenin işini kolaylaştırır.
Kiracı "borcumu ödedim" diyorsa ispat yükü kiracıda
Kiracı borcun ödendiğini ileri sürüyorsa bunu noterlikçe onaylı belge, resmi makbuz veya kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir belge ile ispat etmek zorundadır (İİK m. 269/c; Yargıtay 6. HD, E. 2012/14285 K. 2012/16861). Sözlü beyan ya da WhatsApp mesajı bu aşamada kural olarak yeterli kabul edilmez.
Banka havalelerinde de sık bir tuzak var: kira bedeli "götürülecek borç" niteliğindedir. Havale ücretinin kira bedelinden mahsup edilmesi - yani banka masrafının kira parasından düşülmesi - eksik ödeme sayılır ve temerrüde yol açabilir (HGK, E. 2017/980 K. 2021/1302). Kiracılar bunu genellikle fark etmiyor.
Üstelik icra mahkemesindeki inceleme başlamadan önce mevcut olan ama sunulmayan ödeme belgeleri, temyiz aşamasında kabul edilmez (HGK, E. 2017/1850 K. 2021/1484). Tüm belgelerin zamanında mahkemeye sunulması zorunlu.
En kritik süre: itiraz yoksa altı aylık pencere
Kiracı ödeme emrine itiraz etmemiş ve yasal ödeme süresi içinde borcunu da ödememiş olsun. Bu durumda kiraya verenin elinde sağlam bir konum var; ama bu konumu koruyabilmek için ödeme süresinin dolmasından itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep etmesi gerekiyor. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Tahliye istemi, takibin yapıldığı yer icra mahkemesine yöneltilir; örneğin İzmir'de açılacak davalar icra mahkemelerinde görülür.
Yargıtay bu konuda tartışma kabul etmiyor:
- Yargıtay 6. HD, E. 2014/271 K. 2014/824: Altı aylık süre dolduktan sonra tahliye istenemez.
- Yargıtay 6. HD, E. 2012/12865 K. 2012/15311: Bu süre içinde açılmayan davalar mahkemece resen reddedilmek zorundadır.
- Yargıtay 6. HD, E. 2009/1043 K. 2009/3191: Süre geçirildikten sonra açılan davalarda tahliye talebinin reddi kaçınılmazdır.
"6 ay çok uzun, bu süreyi kaçırmam" diye düşünmek yanıltıcı olabilir. Özellikle dava hazırlığı, delil toplama ve avukat görüşmesiyle geçen süre hesaba katılmadan bu takvim kolayca gözden kaçıyor.
Yan giderler de ödenmediyse tahliye nedeni doğar
Kiracı kira bedelini ödüyor ama aidat, yakıt, elektrik veya su faturasını ödemiyorsa kiraya veren yine harekete geçebilir. Sadece kira bedeli değil, bu tür yan giderlerin ödenmemesi de TBK m. 315 kapsamında tahliye nedeni sayılabilir. İzmir BAM 8. Hukuk Dairesi 2024 tarihli kararında bunu açıkça teyit etti: sözleşmede kararlaştırılan ortak giderlerin ödenmemesi halinde ilamsız icra takibi yapılabileceği ve tahliye talep edilebileceği kabul edildi (İzmir BAM 8. HD, E. 2024/199 K. 2024/2370).
Tahliye kararı çıktıktan sonra: infaz ve tehiri icra
Mahkemenin tahliyeye karar vermesiyle her şey bitmez. Birkaç önemli nokta:
Kararın kesinleşmesi beklenmez. İcra mahkemesinin tahliye kararı, kesinleşme aranmadan infaz edilebilir (İİK m. 269/c). Ancak kararın kiracıya tebliğ veya tefhiminden itibaren 10 gün geçmesi gerekiyor. Bu 10 günlük süre içinde kiracı, İİK m. 36 uyarınca tehiri icra kararı getirebilir; bu durumda infaz durur.
Kendi kendinize tahliye yapamazsınız. Kiraya veren, mahkeme kararı almadan taşınmazı zorla boşaltamaz, kiracının eşyalarını dışarı çıkaramaz veya kilitleri değiştiremez. Yargıtay Ceza Genel Kurulu bu konuda nettir: hukuki yollara başvurmaksızın ve tahliye kararı alınmaksızın mülk sahibi başkasına kiralayamaz ya da bizzat tahliye edemez (CGK, E. 2014/265 K. 2016/137).
Yapılandırma anlaşmasına dikkat. Bazen taraflar icra sürecinde masa başına oturur, ödeme planı yapar. Bu anlaşmalar tahliye davasını doğrudan etkileyebilir; dava açılmayacağına dair verilen taahhütler tahliye davasının reddine yol açabilir (Yargıtay 12. HD, E. 2023/1728 K. 2023/2634). Bu tür anlaşmaları imzalamadan önce hukuki değerlendirme yaptırmak gerekiyor. Tarafların yazılı bir tahliye sözü verdiği hallerde sürecin nasıl işlediği tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ve itiraz yolları bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Sık sorulan sorular
Tahliye talebini ödeme emrinde belirtmezsem ne olur? Sadece kira alacağı için haciz yapılabilir; bu takibe dayanarak tahliye kararı alınamaz. Yargıtay 12. HD, E. 2022/13275 K. 2023/1221 bu sonucu açıkça ortaya koyuyor. Takip başından doğru kurulmazsa telafi yoktur.
Ödeme emri tebliğ edilemezse süreç ilerler mi? Hayır. Temerrüdün hüküm ve sonuç doğurması için ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun biçimde tebliğ edilmiş olması şarttır. Tebligatın usulsüz olduğunu kiracı itiraz yoluyla ileri sürebilir.
Kiracı 7 günlük süreyi kaçırırsa itiraz hakkı düşer mi? 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir ve kiraya veren tahliye davası yolunu açık tutar. Ancak kiracının itirazının içeriği de önemli; kira akdini açıkça reddetmeyen itiraz sözleşmeyi kabul anlamına gelebilir.
30 günlük ödeme süresini beklemeden dava açarsam ne olur? Mahkeme davayı usulden reddeder. Temerrüt henüz gerçekleşmediği için tahliyenin hukuki koşulları oluşmamış olur. Bu hata zaman kaybına yol açar ve kiracıya süreç içinde ek nefes alacak alan tanır.
Kiracı havale makbuzlarını gösterirse serbest kalır mı? Her havale makbuz geçerli sayılmaz. Havale masrafını kiradan düşerek gönderilen ödemeler eksik ödeme sayılır; bu da temerrüde yol açar. Ayrıca icra mahkemesi aşamasında sunulmayan belgeler temyizde kabul edilmez.
Altı aylık süreyi geçirirsem ne yapabilirim? O ilamsız takibe dayanarak tahliye isteyemezsiniz. Ancak yeni bir takip başlatmak ya da doğrudan tahliye davası açmak gibi yollar değerlendirilebilir; bunların ayrı koşulları var.
İcra mahkemesi her uyuşmazlığı çözebilir mi? Hayır. İcra mahkemeleri dar yetkilidir. Binaya ilişkin teknik uyuşmazlıklar, karmaşık itiraz sorunları gibi meseleler genel mahkemelerin görev alanındadır (HGK, E. 2023/932 K. 2024/380). Tahliye dışında kalan, örneğin kira bedelinin yeniden belirlenmesine yönelik kira tespit davası gibi genel mahkeme talepleri ise dava açılmadan önce çoğunlukla kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk aşamasından geçmek zorundadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kira alacağı ve tahliye sürecine ilişkin somut durumunuz için bir avukata başvurmanızı öneririz. Atıf yapılan kararlar konunun yargıdaki ele alınışını örneklemek içindir; güncel mevzuat ve içtihat değişebilir.
