Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk: Başvuru, Süreç ve Tutanak

Kira davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet - 01.09.2023 tarihinden itibaren. 7445 sayılı Kanun'la HUAK'a eklenen 18/B maddesi uyarınca, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Bu zorunluluk bir formalite değil, dava şartıdır: atlandığında mahkeme davayı esastan incelemez, usulden reddeder.

Anayasa Mahkemesi, düzenlemenin hukuki dayanaklarını iki ayrı normun denetimiyle test etti. Her ikisinde de arabuluculuğun mahkemeye erişim hakkını engellemediğine hükmetti (Anayasa Mahkemesi, E. 2023/178 K. 2024/125, T. 27.06.2024; Anayasa Mahkemesi, E. 2024/161 K. 2025/69, T. 06.03.2025). Hukuki gerekçe: uyuşmazlıkların daha hızlı ve az giderle çözüme kavuşturulması, yargı iş yükünün azaltılması.

Kapsamda şu dava türleri yer alır: kira bedeli tespiti, kira uyarlama, tahliye (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar vb.), kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak ve tazminat talepleri. Tahliye taahhüdüne dayalı taleplerin biçim ve geçerlilik koşulları için tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ayrı bir konudur.

Hangi davalar kapsam dışında?

Kritik istisna: İİK uyarınca başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri arabuluculuğa tabi değildir. Pratik anlamı şudur - ev sahibi kiracıya karşı icra takibi başlatıp bu yoldan tahliye istiyorsa arabuluculuğa gitmesi gerekmez. Bu yola ilişkin ayrıntılar kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı icra ve tahliye süreci yazısında ele alınmaktadır. Ancak taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'ne tahliye davası açacaksa - örneğin İzmir'de bu davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür - arabuluculuk şartı doğrudan devreye girer (Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2590 K. 2026/237, T. 11.02.2026).

Bu ayrımı gözden kaçıran tarafların davaları usulden ret ile sonuçlanıyor. Uygulamada en sık yapılan hata tam da burada.

Başvurunun zamanlaması - süreden önce gitmek neden sorun?

Bu noktada Yargıtay net bir çizgi koydu. Arabuluculuğa başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerekiyor. Dava hakkı henüz doğmamışken - örneğin belirli süreli kira sözleşmesinde süre dolmadan ya da fesih dönemi gelmeden - yapılan başvurular dava şartını karşılamıyor.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu ilkeyi iki ayrı kararında tutarlı biçimde tekrarladı: E. 2025/2677 K. 2025/5038 (T. 21.10.2025) ve E. 2025/1495 K. 2025/3048 (T. 26.05.2025). Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi de aynı yönde, dava hakkı doğmadan yapılan başvuruyu usulden reddetti (E. 2024/2787 K. 2024/3341, T. 18.12.2024).

Öte yandan bazı Bölge Adliye Mahkemeleri (Ankara 15. HD, İstanbul 55. HD, İstanbul 49. HD) erken başvuruları geçerli saymıştı - kanunda açık bir yasak olmadığı gerekçesiyle. Bu tartışmalı dönemde verilen ret kararlarını İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi farklı bir gerekçeyle değerlendirdi: Yargıtay'ın 26.05.2025 tarihli içtihadından önce açılan davalarda "erken başvuru" nedeniyle ret kararı verilmesi, öngörülebilirlik ilkesine aykırıdır; bu davalarda esastan inceleme yapılmalıdır (İstanbul BAM 35. HD, E. 2025/5438 K. 2025/3212, T. 30.12.2025).

Eski tarihli davalar - 01.09.2023 öncesi ne olur?

Bu tarihten önce açılan davalarda HUAK 18/B uygulanmaz. Yargıtay bunu bir kira bedeli tespiti davasında açıkça teyit etti: 02.03.2023 tarihinde açılan davada arabuluculuk şartı aranamaz; yerel mahkemenin ret kararı bozulmuştur (Yargıtay 3. HD, E. 2025/2978 K. 2025/5081, T. 22.10.2025).

Ticari kira uyuşmazlıkları - ayrı bir iz var

Tarafların her ikisi de tacirse ve uyuşmazlık ticari işletmeyle ilgiliyse, tablo biraz daha karmaşık. Para alacağına ilişkin talepler için TTK m. 5/A kapsamında arabuluculuk zaten 01.01.2019'dan beri zorunludur - HUAK 18/B'den çok önce.

Bu ayrımın pratik önemi: tacir ev sahibi ile tacir kiracı arasında çıkan kira alacağı uyuşmazlığı hem TTK 5/A hem de HUAK 18/B kapsamına girebilir. Yargıtay 3. HD, her iki tarafın tacir olduğu para alacağı davalarında arabuluculuk şartını teyit etti (E. 2023/2783 K. 2024/740, T. 21.02.2024). Ancak kiraya veren tarafın tacir sıfatı yoksa TTK 5/A uygulanmaz; o davalarda yalnızca HUAK 18/B'nin arandığı kapsam değerlendirmesi yapılır (Yargıtay 3. HD, E. 2023/1499 K. 2023/3299, T. 22.11.2023).

Tacirler arasında zarar ve eski hale getirme tazminatı taleplerinde de arabuluculuğa başvurulmaması davayı usulden düşürür (Yargıtay 3. HD, E. 2025/1156 K. 2025/4416, T. 29.09.2025).

Süreç aşamaları

Aşama	Ne yapılır	Kritik nokta
Başvuru	Taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yazılı/elektronik başvuru	Dava açma hakkı doğmuş olmalı
Arabulucu görevlendirme	Sicilden arabulucu atanır	Tarafların itiraz hakkı kullanılabilir
Toplantılar	Yüz yüze veya çevrim içi; birden fazla oturum olabilir	Mecburi dava arkadaşlığında en az birinin katılımı yeterli olabilir
Sonuç tutanağı	Anlaşma veya anlaşamama tutanağı düzenlenir	Tutanak imzası zorunlu; eksik imza ilerleyen aşamayı tıkar
Dava	Anlaşamama halinde Sulh/Asliye Hukuk'a başvurulur	Tutanağın aslı veya onaylı örneği dilekçeye eklenir

Tutanak zorunluluğu - eksik olursa ne olur?

Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığını gösteren son tutanağın aslını ya da onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu sürede de tamamlanmazsa dava usulden reddedilir (HUAK 18/A). Yargıtay 3. HD bu sonucu E. 2024/3408 K. 2025/2823 (T. 14.05.2025) sayılı kararında açıkça onayladı.

Birden fazla kiracı varsa - mecburi dava arkadaşlığı sorunu

Birden fazla kiracının olduğu taşınmazlarda herkesin ayrı ayrı süreçten geçmesi gerekiyor mu? Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi bu soruya pratik bir yanıt verdi: mecburi dava arkadaşlarından birinin sürece katılıp anlaşamama iradesini tutanağa bağlatması, usul ekonomisi gereği diğer kiracı için sürecin tekrarlanması zorunluluğunu ortadan kaldırabilir (Antalya BAM 6. HD, E. 2024/4600 K. 2025/81, T. 24.01.2025).

Talep yığılması - karma davalarda arabuluculuk şartı aranmaz mı?

Hem parasal hem parasal olmayan taleplerin bir arada ileri sürüldüğü davalarda uyuşmazlığın asıl çözüm yerinin mahkeme olduğu değerlendirilerek arabuluculuk şartı aranmayabiliyor (Yargıtay 3. HD, E. 2022/4456 K. 2022/6115, T. 22.06.2022). Bu içtihat, karma talepli davalarda bir seçenek sunmakla birlikte, doğrudan uygulanıp uygulanamayacağı somut davaya göre değiştiğinden dikkatli değerlendirilmesi gerekir.

Sık sorulan sorular

01.09.2023 öncesinde açtığım dava için arabuluculuk şartı uygulanır mı? Hayır. Yargıtay, bu tarihten önce açılan davalarda HUAK 18/B'nin uygulanamayacağını açıkça kabul etti (Yargıtay 3. HD, E. 2025/2978 K. 2025/5081).

İcra yoluyla tahliye istiyorum; arabuluculuğa gitmem gerekiyor mu? İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye talep ediyorsanız arabuluculuk zorunlu değildir. Sulh Hukuk Mahkemesi'ne tahliye davası açıyorsanız zorunludur.

Dava hakkım doğmadan önce başvuru yaparsam ne olur? Başvurunuz dava şartını karşılamaz. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre başvurunun dava açma hakkının doğmasından sonra yapılması şarttır.

Tutanağı dava dilekçesine eklemezse mahkeme ne yapar? Bir haftalık kesin süre verir. Bu süre içinde tutanak eklenmezse dava usulden reddedilir.

Birden fazla kiracı varsa hepsinin arabuluculuğa katılması şart mı? Mecburi dava arkadaşlığı durumunda kiracılardan birinin sürece katılarak anlaşamama tutanağını imzalaması yeterli sayılabilir.

Tarafların ikisi de tacirse farklı bir kural mı geçerli? Ticari kira uyuşmazlıklarında para alacağı için TTK m. 5/A kapsamında arabuluculuk 2019'dan beri zorunludur; diğer talepler için HUAK 18/B geçerlidir.

Anlaşma tutanağı imzalanırsa ne olur? Taraflarca imzalanmış anlaşma tutanağı ilam niteliğindedir; doğrudan icra takibine konu edilebilir, ayrıca mahkeme kararı gerekmez.

---

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecine ilişkin somut durumunuz için bir avukata başvurmanızı öneririz. Atıf yapılan kararlar konunun yargıdaki ele alınışını örneklemek içindir; güncel mevzuat ve içtihat değişebilir.