Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet ve kullanım ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkları düzenler. Pratikte bu alanın büyük bölümünü kira ilişkileri oluşturur: kira bedelinin yeniden belirlenmesi, tahliye, tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi. Bunların yanında miras ya da ortak satın alma yoluyla doğan paylı mülkiyetin sona erdirilmesi de aynı başlık altında ele alınır. Aşağıda her konunun hangi kanun maddesine dayandığını, mahkemelerin uygulamada nelere baktığını ve sürecin nasıl işlediğini bulabilirsiniz.

Bu sayfa konunun genel çerçevesini çizer. Her başlığın altında, o konuyu Yargıtay kararlarıyla ele alan ayrı bir yazıya bağlantı vardır.

Gayrimenkul hukuku hangi uyuşmazlıkları kapsar?

Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıkların ağırlıklı kısmı kira sözleşmesinden doğar. Kira bedelinin günün koşullarına uygun hale getirilmesi, sözleşmenin sona erdirilmesi, kiracının tahliyesi ve ödenmeyen kira alacağının tahsili bu grubun çekirdeğidir. Bunlara taahhüde dayalı tahliye, yan giderlerin ödenmemesi ve uyarlama talepleri de eklenir.

İkinci büyük grup mülkiyet ilişkisinden kaynaklanır. Birden fazla kişinin ortak olduğu bir taşınmazda paydaşlar birlikte karar veremiyorsa, ortaklığın giderilmesi davası devreye girer. Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda bu dava sıklıkla mirasçılar arasında açılır. Kira uyuşmazlıklarının çoğunda 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale geldiğinden, sürecin daha ilk adımında doğru kurgu önem taşır.

Kira bedelinin tespiti

Kira tespit davası, konut veya çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin günün ekonomik koşullarına ve taşınmazın gerçek değerine göre yeniden belirlenmesi için açılır. Hukuki dayanağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri oluşturur. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel çerçeve, TBK m. 343 ila 345 arasında düzenlenmiştir. TBK m. 343 kira bedeli dışındaki değişikliklerin kiracı aleyhine yapılamayacağını, m. 344 artış oranının üst sınırını ve beş yıldan uzun süren ilişkilerde hâkimin yeniden belirleme yetkisini, m. 345 ise tespit davasının her zaman açılabileceğini hükme bağlar.

Uygulamada en sık karşılaşılan senaryo, beş yıllık kira ilişkisinin tamamlandığı durumdur. Bu süre dolduktan sonra taraflardan biri kira bedelinin hâkim tarafından yeniden belirlenmesini isteyebilir; bu noktada artış sözleşmedeki oranla sınırlı değildir. TBK m. 344'ün son fıkrası, hâkimin belirleyeceği kirayı tüketici fiyat endeksindeki değişim, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun biçimde tespit etmesini öngörür. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Beş yıl şartı, rayiç bedel hesabı ve bilirkişi incelemesinin ayrıntıları için kira tespit davası ve rayiç bedel hesabı yazısına bakılabilir.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak bildirdiği tek taraflı bir beyandır. Geçerli olduğunda kiraya verene, o tarih geldiğinde başka bir gerekçe aramadan tahliye isteme imkânı tanır. Belgenin kaderini belirleyen asıl soru ise düzenlenme zamanıdır. TBK m. 352/1 taahhüdün kira ilişkisi kurulduktan sonra verilmesini şart koşar; çünkü daha eve girmeden imzalanan bir beyan kiracının özgür iradesini yansıtmaz. Yargıtay, kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen taahhüdü bu nedenle geçersiz sayar.

Taahhüt edilen tarih geldiğinde kiracı çıkmazsa süreç sıkı bir takvime bağlanır. Kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurmalı ya da dava açmalıdır; bu bir aylık süre hak düşürücüdür (İİK m. 272). Kiracı tahliye emrine yedi gün içinde itiraz edebilir (İİK m. 275); bu aşamada belgenin noter onaylı mı yoksa adi yazılı mı olduğu davanın seyrini doğrudan etkiler. Geçerlilik şartları, bir aylık süre ve itiraz yollarının ayrıntıları için tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ve itiraz yolları yazısı yol gösterir.

Kira borcunu ödemeyen kiracı: icra ve tahliye

Kira alacağı için başlatılan icra takibi tek başına kiracıyı tahliye ettirmez. İİK m. 269 uyarınca tahliye için takip talebinin baştan "tahliye talepli" kurulması ve kiracıya tahliye ihtarlı ödeme emri gönderilmesi gerekir. Takip talebinde tahliye istenmemişse yalnızca kira alacağı için haciz yapılabilir; bu takibe dayanılarak tahliye kararı alınamaz (Yargıtay 12. HD, E. 2022/13275 K. 2023/1221).

Sürecin en kritik iki eşiği süre kurallarıdır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya TBK m. 315 uyarınca en az 30 günlük ödeme süresi tanınır; bu süre dolmadan temerrüt gerçekleşmiş sayılmaz ve erken açılan tahliye davası usulden reddedilir. Kiracı ödeme emrine itiraz etmemiş ve borcunu da ödememişse, kiraya verenin ödeme süresinin dolmasından itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep etmesi gerekir; bu da hak düşürücü bir süredir. Yalnızca kira değil, sözleşmede kararlaştırılan aidat ve yakıt gibi yan giderlerin ödenmemesi de tahliye nedeni sayılabilir. Adım adım süreç, itirazın niteliği ve infaz aşaması için kirasını ödemeyen kiracıya karşı icra ve tahliye süreci yazısına bakılabilir.

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk

01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. 7445 sayılı Kanun'la HUAK'a eklenen 18/B maddesi uyarınca bu bir dava şartıdır; atlandığında mahkeme davayı esastan incelemez, usulden reddeder. Anayasa Mahkemesi düzenlemenin mahkemeye erişim hakkını engellemediğine hükmetmiştir (Anayasa Mahkemesi, E. 2023/178 K. 2024/125, T. 27.06.2024).

Kapsama kira bedeli tespiti, uyarlama, tahliye ve kira sözleşmesinden doğan alacak-tazminat talepleri girer. Önemli istisna şudur: İİK uyarınca başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri arabuluculuğa tabi değildir. Buna karşılık taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'ne açılacak bir tahliye davasında arabuluculuk şartı doğrudan devreye girer. Başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiği de Yargıtay uygulamasında istikrar kazanmış bir noktadır. Kapsam, başvurunun zamanlaması ve tutanak zorunluluğu için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazısı ayrıntılıdır.

Ortaklığın giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davası (uygulamadaki adıyla izale-i şuyu), paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmaz üzerindeki ortaklığı sona erdirip her paydaşın bağımsız mülkiyete kavuşmasını sağlar. Birden fazla kişinin ortak olduğu, ancak satış veya kullanım konusunda anlaşamadığı taşınmazlarda başvurulan yoldur. Miras kalan taşınmazlarda çoğunlukla mirasçılar arasında açılır.

Dava konusunun değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (HMK m. 4/1-b). Taşınmaz miras yoluyla edinilmişse yetki bakımından özel bir kural işler: terekenin paylaşılmasına ilişkin davalarda mirasbırakanın son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 11/1-a). En kritik usul kuralı ise mecburi dava arkadaşlığıdır; tüm paydaşların davada yer alması zorunludur, bir paydaş eksik bırakılırsa dava ilerlemez (HMK m. 27).

Paylaşma yönteminde belirli bir öncelik sırası gözetilir. TMK m. 642 ve 699 uyarınca mahkeme önce aynen taksimi, ardından kat mülkiyeti kurulmasını değerlendirir; bunlar mümkün değilse açık artırmayla satışa karar verir. Sıralamanın atlanması bozma nedenidir. Taraf teşkili, paylaşma yöntemleri ve satış bedelinin dağıtımına ilişkin ayrıntılar için ortaklığın giderilmesi davası ve miras kalan taşınmaz yazısına bakılabilir.

İzmir'de gayrimenkul davaları nerede görülür?

Kira uyuşmazlıklarında ve ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir; yetki kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdedir. İzmir'de bu davalar sulh hukuk ve icra mahkemelerinde görülür. Kira borcuna dayalı ilamsız tahliye takibi ise kiralananın bulunduğu yer icra dairesinde başlatılır. Miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davasında, mirasbırakanın son yerleşim yeri İzmir ise dava yine Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır (HMK m. 11/1-a).

Sık sorulan sorular

Kira tespit davasını kim açabilir? Şartların varlığı halinde hem kiraya veren hem kiracı dava açabilir. En sık başvurulan gerekçe, beş yıllık kira ilişkisinin tamamlanmış olmasıdır.

Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün imzalandıysa geçerli mi? Hayır. TBK m. 352/1 taahhüdün kira ilişkisi kurulduktan sonra verilmesini şart koşar; aynı tarihli taahhüt kiracının özgür iradesini yansıtmadığı için geçersiz sayılır.

Kira alacağı için icra takibi açmak kiracıyı tahliye ettirir mi? Tek başına etmez. Tahliye için takibin tahliye talepli kurulması ve ayrıca tahliye davası açılması gerekir (İİK m. 269).

Kira davası açmadan önce arabuluculuk şart mı? Evet. 01.09.2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri ise bu zorunluluğun dışındadır.

Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri tek başına açabilir mi? Evet, paydaşlardan herhangi biri tek başına açabilir; diğerlerinin rızası aranmaz. Ancak tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur.

Mahkeme ortaklığın giderilmesinde mutlaka satışa mı karar verir? Hayır. Önce aynen taksim, ardından kat mülkiyeti kurulması değerlendirilir; bunlar mümkün değilse satış yoluna gidilir (TMK m. 642 ve 699).

---

Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata başvurmanızı öneririz. Atıf yapılan kararlar konunun yargıdaki ele alınışını örneklemek içindir; güncel mevzuat ve içtihat değişebilir.