Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları ve İtiraz Yolları
Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerlidir, ne zaman geçersiz sayılır? Teslimden sonra verilme şartı, bir aylık süre, noter onaylı ve adi yazılı belge ayrımı ile kiracının itiraz yolları Yargıtay kararları ışığında.
Tahliye taahhüdü neye yarar, ne zaman işe yaramaz?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak bildirdiği tek taraflı bir beyandır; geçerli olduğunda kiraya verene, o tarih geldiğinde kira borcu ya da başka bir gerekçe aramadan tahliye isteme imkânı tanır. Kâğıt üzerinde basit görünür. Uygulamadaki kavga ise neredeyse her zaman tek bir soruda düğümlenir: bu belge ne zaman imzalandı?
Çünkü Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesi taahhüdün kira ilişkisi kurulduktan sonra verilmesini şart koşar. Mantık şu: kiracı, daha eve girmeden, sözleşmeyi imzaladığı anda "şu tarihte çıkacağım" diye özgür iradeyle taahhütte bulunamaz; o anda ev sahibinin dayatmasına açıktır. Yargıtay bu gerekçeyle, kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen taahhüdün geçersiz olduğunu istikrarla kabul eder (Yargıtay 6. HD, E. 2015/7505 K. 2015/10435). Aynı şekilde, kiralananın tesliminden önce alınan taahhüt de kiracının serbest iradesini yansıtmadığı için sonuç doğurmaz (Yargıtay 3. HD, E. 2025/2741 K. 2025/5408).
Bunun istisnası var. Kira ilişkisi zaten kurulmuş, kiracı oturuyorken sözleşme yenilenmiş ve bu sırada taahhüt alınmışsa, belge geçerlidir (Yargıtay 6. HD, E. 2010/4315 K. 2010/9042). Kısaca belirleyici olan tarihlerin sırasıdır: önce teslim, sonra taahhüt.
Geçerlilik şartları
Bir tahliye taahhüdünün ayakta kalması için şu dört unsurun bir arada bulunması gerekir:
- Yazılılık. Adi yazılı yeterlidir; ancak noterde düzenlenmesi veya imzanın noterce onaylanması ileride ispat gücünü kat kat artırır.
- Teslimden sonra verilme. Yukarıda anlatılan çekirdek şart. Kiracının taşınmazda fiilen oturmaya başlamasının ardından imzalanmalıdır (Yargıtay 6. HD, E. 2008/11 K. 2008/2784).
- Belirli tahliye tarihi. Gün, ay ve yıl açıkça yazılmalıdır. "Bir süre sonra" gibi muğlak ifade işe yaramaz.
- Serbest irade. Taahhüt baskı, hile veya yanılma altında alınmamış olmalıdır.
Pratikte en çok tartışılan unsur ikincisidir. Bu yüzden taahhütnamede yer alan "halen kiracı olarak kullanmakta olduğum" ya da "içinde oturmakta olduğum" gibi ifadeler önem kazanır; bunlar belgenin teslimden sonra verildiğine dair karine sayılır (İstanbul BAM 36. HD, E. 2022/2861 K. 2024/837; Yargıtay 6. HD, E. 2005/245 K. 2006/13).
Tahliye süreci ve bir aylık süre tuzağı
Taahhüt edilen tarih geldi, kiracı çıkmadı. Bundan sonrası sıkı bir takvime bağlıdır.
Kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde ya icra dairesine başvurup tahliye takibi başlatmalı ya da doğrudan dava açmalıdır. Dava yolunda, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda gündeme gelen kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk şartının taahhüde dayalı tahliye bakımından da değerlendirilmesi gerekir. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür; kaçırıldığında o taahhüde dayanarak tahliye istenemez (İİK m. 272; Yargıtay 6. HD, E. 2014/9023 K. 2014/9961). Uygulamada en sık görülen hak kaybı tam buradadır: ev sahibi "nasıl olsa belgem var" diye bekler, ay dolar, elindeki kâğıt işlevsiz hale gelir. Tahliye davasında yetkili ve görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir; örneğin İzmir'de açılacak bir tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. İcra yoluyla tahliyede ise takip, kiralananın bulunduğu yer icra dairesinde başlatılır.
| Aşama | Ne yapılır | Kritik nokta |
|---|---|---|
| Taahhüt tarihi gelir | Tahliye beklenir | Tarihin gün/ay/yıl olarak netliği |
| Takip veya dava | 1 ay içinde icra/dava | Süre hak düşürücü (İİK m. 272) |
| Ödeme/tahliye emri | Kiracıya tebliğ | Usulüne uygun tebligat şart |
| İtiraz | Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir | İİK m. 275 |
| İtirazın kaldırılması | İcra mahkemesi inceler | Belgenin niteliği belirleyici |
| Tahliye | Karar sonrası infaz | Kesinleşme/tehiri icra durumu |
Kiracı itiraz ederse: belgenin niteliği her şeyi belirler
Kiracı tahliye emrine 7 gün içinde itiraz edince yollar ikiye ayrılır ve bu ayrım davanın kaderini çizer.
Belge noterde düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmışsa, kiracının kuru itirazı takibi durdurmaya yetmez. Kiracı ancak kira ilişkisinin yenilendiğini "aynı kuvvet ve mahiyette" bir belgeyle ispatlayabilirse takip durur (İİK m. 275; Adana BAM 10. HD, E. 2019/3147 K. 2020/218). Noter onayının asıl değeri buradadır.
Belge adi yazılıysa ve kiracı imzaya ya da tarihe açıkça itiraz ederse durum değişir. İcra mahkemesi dar yetkilidir; imza incelemesi gibi bir uyuşmazlığı çözemez. Bu durumda dosya genel mahkemeye (Sulh Hukuk) taşınır ve yargılama uzar (Yargıtay 8. HD, E. 2019/6129 K. 2019/11471; İstanbul BAM 59. HD, E. 2024/889 K. 2024/1203; Adana BAM 10. HD, E. 2022/3149 K. 2024/1903). İtirazın "açıkça" yapılmış olması gerekir; üstü kapalı ifadeler itiraz sayılmaz. Kira borcunun ödenmemesine dayanan tahliyelerde izlenen yol için kirasını ödemeyen kiracıya karşı icra ve tahliye süreci ayrı bir konudur.
Kiracının sık başvurduğu savunmalar
"Boş kâğıda imza attırdılar, tarihi sonradan doldurdular." Bu savunma kulağa makul gelse de yargı pek itibar etmez. Yerleşik ilke nettir: boş kâğıda imza atan kişi bunun sonucuna katlanır (Yargıtay 6. HD, E. 2009/11095 K. 2010/2313). Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olması da tek başına taahhüdü geçersiz kılmaz (İstanbul BAM 55. HD, E. 2023/2466 K. 2024/2665).
"Baskı altında imzaladım." İkrah iddiası dar yetkili icra mahkemesinde incelenemez. Üstelik bu iddianın bir de süresi vardır: TBK m. 39 (eski BK m. 31) uyarınca, baskının etkisi kalktıktan sonra bir yıl içinde iptal davası açılmazsa taahhüt geçerli sayılır ve sonradan ileri sürülemez (Yargıtay 6. HD, E. 2009/3631 K. 2009/4394).
"Ev aile konutu, eşimin rızası yoktu." Aile konutu koruması (TMK m. 194) otomatik işlemez. Sözleşmenin tarafı olmayan eşin rızasının aranabilmesi için, o eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeye taraf haline gelmiş olması gerekir. Böyle bir bildirim yoksa taahhüdün geçerliliği etkilenmez (İstanbul BAM 36. HD, E. 2022/2861 K. 2024/837).
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhüt geçerli mi? Hayır. Yargıtay bu tür taahhütleri kiracının özgür iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz sayar.
Taahhütname mutlaka noterde mi yapılmalı? Zorunlu değil; adi yazılı da geçerlidir. Ama noter onayı, itiraz halinde belgenin ispat gücünü ciddi biçimde artırır.
Tahliye tarihinden sonra ne kadar süre içinde harekete geçmeliyim? Bir ay. Bu süre hak düşürücüdür; geçirilirse aynı taahhüde dayanılamaz.
Kiracı imzayı inkâr ederse ne olur? Belge adi yazılıysa icra mahkemesi imza itirazını çözemez, uyuşmazlık genel mahkemede görülür. Noter onaylı belgede bu itiraz takibi durdurmaz.
Sözlü tahliye taahhüdü işe yarar mı? Yaramaz. Kanun yazılı şekil arar.
Taahhüt tarihi geçtikten sonra kira ödemeye devam etmem belgeyi geçersiz kılar mı? Tek başına otomatik bir sonuç doğurmaz; ancak tarafların kira ilişkisini sürdürme iradesi somut olayda ayrıca değerlendirilebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Tahliye taahhüdüne ilişkin somut durumunuz için bir avukata başvurmanızı öneririz. Atıf yapılan kararlar konunun yargıdaki ele alınışını örneklemek içindir; güncel mevzuat ve içtihat değişebilir.
